Santiago Isern, broker industrial en Cushman & Wakefield Argentina, analiza el Informe logístico del 1° Trimestre del 2024 “Panorama de Inmuebles Logísticos” elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de la empresa.

¿Cómo evalúan el desempeño del mercado de inmuebles logísticos en el primer trimestre del año?

Identificamos una reactivación en el mercado de naves logísticas clase A +: la vacancia bajó medio punto respecto del período anterior; y hoy el precio promedio ronda los US$7,75 por metro cuadrado.

En el último tiempo, una buena cantidad de metros fueron absorbidos, por lo que la vacancia no llega a los seis puntos. Esto determina que el mercado permanece absolutamente subofertado y que no se requiere de mucho movimiento para que la vacancia tienda a cero nuevamente.

Hay también alrededor de 250.000 metros en construcción, los cuales se prevé que estén disponibles hacia finales de año. De todos modos, consideramos que la cifra es baja. El mercado requiere de una mayor cantidad de espacios de calidad, bien ubicados, con buena infraestructura, y con buenos servicios.

¿Cuántos metros cuadrados más son necesarios?

Esa es la gran pregunta que todos los desarrolladores se hacen. Desde mi perspectiva, hace falta una buena cantidad de metros, más allá de que el mercado tiene cerca de 2.6 millones. Mínimamente, el mercado debería poder absorber otro millón de metros cuadrados más en el mediano plazo.

Sin embargo, no podemos ser ajenos al contexto. En la Argentina, la construcción especulativa se sostiene en una apuesta 100% a riesgo de capital propio, lo que hace que el ciclo de construcción y de crecimiento sea mucho más lento.

La construcción requiere de grandes inversiones, que no todos están dispuestos a efectuar. Pero cabe aclarar que aquellos que construyeron especulativamente en los momentos donde había vacancia o donde no había certidumbre precisa sobre el futuro inmediato fueron quienes terminaron ganando.

¿Esta radiografía del mercado corresponde al Área Metropolitana de Buenos Aires?

Sí. En el informe, analizamos los diferentes índices -de precio, de vacancia y de absorción, entre otros-, para cada mercado: Triángulo, Ruta 8, Ruta 9, Zona Sur, y Zona Oeste.

Pero, eventualmente, también los consideramos en términos de los denominados anillos. Esta iniciativa surgió durante la pandemia, cuando el e-commerce tuvo un auge. Nosotros veíamos que los depósitos cercanos a los ejes urbanos, a la Capital Federal, en este caso, tenían precios más elevados y registraban una absorción mucho más rápida.

Al día de hoy, a medida que uno se acerca a la Ciudad de Buenos Aires, los indicadores mejoran: hay mayor ocupación y precios, y menor superficie en construcción. En tanto, a medida que uno se aleja de este epicentro, hay más metros disponibles y a precios más bajos.

Desde Cushman & Wakefield, estamos trabajando para una empresa que quiere ingresar al mercado logístico, y nos pidió que busquemos macrolotes con una ubicación excelente. Y sobre la base de esa premisa, encontramos tan solo cinco espacios donde desarrollar un centro multicliente, con una superficie superior a 100.000 metros, y excelente ubicación y accesibilidad. Por contrapartida, los precios de esas tierras que encontramos, son difíciles de digerir para un proyecto logístico de esa envergadura, de una empresa que piensa esto en términos de renta. Otra historia es si una firma lo piensa en términos de uso propio y por algún motivo le conviene determinada ubicación.

Hoy, el gran cambio que hubo en términos de renta, respecto del trimestre pasado, está básicamente ligado a lo sucedido en nuestro país: los costos de construcción tuvieron un ritmo creciente vertiginoso, y los precios de alquiler se actualizaron -porque estaban seteados en dólares pagaderos a tipo de cambio oficial, o porque tenían índices polinómicos de ajuste-.

Entonces, las rentas para esos depósitos mejoraron, en términos reales. Pero si analizamos proyectos nuevos, hay que considerar los costos de nueva construcción y los valores actuales de alquiler. .

¿Cómo ve la zona del Triángulo de San Eduardo?

Hay una buena cantidad de metros en construcción en ese corredor. Prepandemia, llegó a tener cerca de 30 puntos de vacancia, lo cual hacía impensado que alguien quisiera invertir en más metros.

Hoy, por el contrario, el índice de vacancia en el corredor de la ruta 9 cayó a 4,1% de vacancia. En dos años, 25 puntos fueron absorbidos, lo cual hizo que empiecen a aparecer proyectos nuevos. El corredor tiene valores de tierra que resisten un Excel para un proyecto de estos.

La creatividad de los desarrolladores pasa por encontrar tierra que todavía no es tan cotizada, para agregarle algún valor, ya sea un cambio de zonificación, un acceso, o algún elemento que las ponga en el mapa a precios que resistan estos proyectos.

¿Cuál es el escenario en la zona sur?

Me resulta muy atractiva en términos de disponibilidad de tierra, siguiendo este mismo criterio de cercanía a la capital y a los puertos, de conectividad, y de mano de obra.

Sin embargo, hay una franja en desarrollo sobre la Autopista Buenos Aires – La Plata, muy cercana a la Capital Federal, donde hay tierra disponible, pero con temas de zonificación o de accesibilidad, y es difícil lograr alinear voluntades, sobre todo estatales, en términos de permisos.

Muchos desarrolladores presentes en zona norte están mirando la zona sur, y algunos ya tienen una porción de tierra comprada.

No están pretendiendo cambiar zonas residenciales por zonas logísticas, sino zonas en desuso o rurales, subaprovechadas y subexplotadas, con ubicaciones increíbles.

¿Cushman & Wakefield tiene proyectos en zona sur?

Sí. Estamos trabajando con algunos propietarios: por ejemplo, en el Polo Industrial de Bernal, en la refuncionalización de una ex planta industrial a naves logísticas; y en Florencio Varela, en el proyecto de una nave multicliente de 25.000 metros.

Una está más enfocada en el abastecimiento a la zona urbana, mientras que la otra está orientada a la conectividad con el oeste. Ambas juegan en distintos submercados. Hoy, en los primeros 35 o 40 kilómetros hacia el sur, no hay un solo metro de depósito disponible.

En Sarandí también estamos trabajando con otro propietario, que ya lleva construidos casi 100.000 metros, y tiene tierra para otros 100.000.

Estos son proyectos relativamente nuevos, que tienen entre tres y cuatro años. Las ampliaciones se van realizando a medida que se ocupan: es el ciclo que nuestro mercado tiene y la velocidad que puede tener cuando depende absolutamente de inversión privada..

¿Cuáles son las proyecciones para los próximos meses?

Hasta en los momentos de mayor o de menor actividad, que probablemente fueron cuando ingresamos a la pandemia, yo era muy optimista, porque los números de ocupación y de renta eran muy buenos. Hoy, con la actualización de los valores de alquiler, este volvió a ser un negocio atractivo en términos de renta..

Somos optimistas enque los pocos metros disponibles sean absorbidos rápidamente, al igual que los 200.000 metros que están en construcción.

El ciclo que vemos en este momento pasa por el posicionamiento de los desarrollistas en tierras con un valor agregado y pensar los metros del futuro desde allí. Los indicadores son buenos y saludables, y entiendo que seguirán en esa línea por un rato largo.

Ve la entrevista completa en video en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-845-resumen-del-panorama-de-inmuebles-logisticos-del-1er-trimestre-2024/